Агенство недвижимости "Аверс" - справочник

 

 

 

- Большую паузу рынок недвижимости вряд ли сможет выдержать. На сегодняшний момент на рыке недвижимости при минимальном спросе следует отменить недостаточное предложения, как качественной коммерческой недвижимости, так востребованной жилой недвижимости. Можно с уверенностью сказать, что данный кризис реально преодолеть уже в начале 2009 года при условии разумной монетарной политики НБУ и слаженной политики всех банков.

 

Отложенный спрос обеспечит возврат покупателей на рынок недвижимости к концу 2008 к началу 2009 года. На рынок придут люди, которые досрочно изъяли свои банковские депозиты и особенно те у которых деньги не хранились на банковских депозитах. А таких, согласитесь, тоже не мало. На рынок недвижимости к концу 2008 года вернется часть потенциальных покупателей, и не только те, которые изъяли депозиты из банков и ищут другое более выгодное сбережение финансов, тем более в условия их катастрофического обесценивания.

 

 

- Замечу, что моделируя дальнейшее развитие рынка недвижимости, в частности, в условиях кризиса, некорректно ориентироваться на развитие ситуации на других рынках, например, в США или в Европе. Так, если в США ипотечный кризис начался из-за "банального перепроизводства" на рынке недвижимости и совершенно не обдуманной политики банков, то в Украине показатель обеспеченности жилплощадью слишком низкий и составляет порядка 10-12 кв.метра на человека, что в разы или даже десятки раз отличается от аналогичных показателей в Европе. У граждан США совершенно другой менталитет и отношение к недвижимости. Если они оставляют свои дома, они идут жить в вагончики или в лучшем случае будут жить в арендуемых квартирах. В Украине нет вагончиков для бедных. Не тот климат и кроме того все считают себя средним классом. В Украине нет такого огромного рынка арендуемых площадей как в США. Украинцы не будут отдавать квартиры банкам как американцы, они будут стараться платить до последнего. Поэтому, падение цен на рынке недвижимости не выгодно не собственникам недвижимости и не банкам. Этих условий и следует придерживаться в рассуждениях о дальнейшем развитии ситуации на рынке.

 

 

- Фактическая временная недоступность ипотечного кредитования, которая в данное время наблюдается на украинском рынке недвижимости, скорее всего, критическим образом не повлияет на ситуацию на рынке недвижимости и не усугубит кризис. Анализируя ситуацию, часто приводят аргумент, что если заемщики перестанут платить по кредитам, то банки отберут недвижимость и выставят на рынок. В пример приводят ситуацию в Японии 1991 года. Однако в Японии на тот момент более 90% жилья было обременено ипотечными кредитами. У нас же этот показатель не составляет и 5%. Даже если взять средний возможный процент неплатежей, на рынке окажется ничтожно малое количество квартир. Просто физически данный сценарий развития событий считаю невозможным.

 

В 2009 году отечественный рынок недвижимости может вернуться к модели "альтернативных сделок". Модели альтернативных сделок- сделок с одновременной покупкой или обменных операций, практикуемых до 1997 года, когда до 80% сделок на рынке недвижимости осуществлялись за счет продажи потребителями менее качественного жилья и, с помощью доплаты, приобретения более качественного жилья. Однако к этому времени товарный дефицит на отечественном рынке недвижимости достигнет огромных размеров за счет количества объектов, строительство которых на данный момент уже заморожено или в перспективе планируется законсервировать.

 

 

- Падение цен на рынке недвижимости продлится не более полугода, половина из которых уже пройдена. А в дальнейшем дефицит "первички" может ощутимо взвинтить цены на жилье. Ведь сложной проблемой остается поиск новых территорий для строительства. Действенной программы использования территорий с устаревшим жилфондом в городе нет, как нет и свободной земли под жилищное строительство. Существующие государственные нормы работы на строительном рынке не дают оснований для оптимистических прогнозов. Сегодня, чтобы получить участок, необходим как минимум год, для согласования проекта - еще полтора-два. То есть на процедуры согласования, предшествующие строительству, уходит три года. Эти цифры говорят о том, что в ближайшее время не стоит ожидать резкого увеличения предложения нового жилья. Мы получим даже сокращение предложения нового жилья. И это учитывая острый дефицит площадок для ведения жилищного строительства, часть которых не удастся освоить из-за усугубляющих факторов экономического кризиса.

 

 

- В ближайшие 3-4 месяца отечественный рынок недвижимости будет чувствовать себя тяжело - его будет лихорадить, однако это будет происходить только из-за субъективных настроений граждан. На рынке присутствует элемент паники, подогреваемый средствами массовой информации. Временное падение спроса может компенсировать, а может даже и перекрыться сокращением предложения на рынке недвижимости, как на первичном, так на вторичном. А предложение значительно сократилось где-то с середины октября 2008 года. Те, кто сегодня, поддавшись панике, совершит необдуманные действия по выходу из недвижимости в надежде, что через полгода снова войдет на рынок недвижимости и купит вместо одной проданной сейчас квартиры две, скорее всего, просто потеряют деньги. Хорошо, если они успеют через год на эти же деньги что-нибудь купить. Могут и не успеть...

 

Чем больше люди будут воздерживаться от покупки недвижимости, тем хуже им потом придется с точки зрения роста цены. Это уже наблюдалось после кризиса 1998 года. Когда 2000-2003 год покупатели ждали падения цен, а цены только продолжали расти. За полгода денег из 3-к квартиры оставалось на 2-комнатную. Еще полгода и уже не хватало и на 1-к квартиру.

 

Свою роль в стабилизации рынка недвижимости сыграет значительное увеличение ставок по кредитам предоставляемых банками. Кроме того, отметим что ситуация со стабилизацией рынка недвижимости аналогична той, которая была в 2007 году и на сегодняшний момент полностью ее повторяет! Таким образом, учитывая все факторы, влияющие на стоимость недвижимости, возможно прогнозировать возобновление роста цен в Харькове. В дальнейшем - дефицит предложения нового жилья именно эконом класса. Хотелось бы закончить разговор на оптимистической ноте. Поводом для оптимизма является то, что именно периоды перепада цен - самое удобное время для приобретения недвижимости. Но времени для принятия правильного решения все меньше. Поэтому не следует забывать, что на рынке недвижимости за спадом обязательно следует подъем цен, притом, на еще более высокий уровень.

Автор статьи: Дмитрий Прокудин Опубликовано: АН "Аверс"